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젠트리피케이션(gentrification)의 원인에 대한 도시 연구자들의 논의는 사회문화적 접근과 경제적 접근, 공공 정책적 접근으로 나눠 볼 수 있다.
사회문화적 접근은 젠트리피케이션의 원인을 수요 측면에서 분석한 반면, 경제적·공공 정책적 접근은 공급 측면에서 분석한다.

데이비드 레이(David Ley)는 「자유 이념과 후기 산업도시」라는 논문에서 젠트리피케이션의 사회문화적 원인을 분석했다.
그는 1970년대 이후 낙후한 구도심으로 되돌아오고 있는 중·상류층의 사회문화적 특성, 소비성향에 주목한다.
1960년대 후반 후기 산업사회로 접어들면서 서구의 도시 및 산업구조는 과거와 다른 모습으로 재편된다.
제조업이 쇠퇴하고 고부가가치 첨단산업, 서비스업이 부상하면서 도시의 주류 구성원이 산업 노동자에서 고소득 전문 직종에 종사하는 화이트칼라로 교체된 것이다.

베이비부머이며 여피(yuppie)로도 불리는 이들 신흥 중산층은 목가적인 전원생활을 선호하며 근검절약을 강조했던 아버지 세대와 달리, 편리함과 문화적 다양성을 갖춘 도시 생활을 선호하고 여가를 중시하며 각자의 개성을 반영한 감각적이고 심미적인 소비생활을 즐기는 성향을 가지고 있다.
때문에 이들은 교외로 떠난 아버지 세대와는 달리 도심으로 복귀해 그곳의 주거 공간을 자신들의 문화적 취향에 맞게 개조한다.
이에 따라 주변 상권은 이들의 소비성향, 곧 수요에 맞게 개편된다.
이처럼 레이는 젠트리피케이션의 원인을 사람에게서 찾았다.
후기 산업사회의 주역으로 떠오른 베이비부머 신흥 중산층이 도심에서 살기를 원하고 그곳으로 회귀하면서 발생하는 게 젠트리피케이션 현상이란 설명이다.

반면 닐 스미스(Neil Smith)는 젠트리피케이션이 '사람들이 도시로 회귀하는 것이 아니라, 자본의 이동을 표현하는 것'이라고 설명한다.
그가 주목한 것은 특정 집단의 사회적 특성이나 문화적 취향이 아니라 '부동산 시장의 본질적 속성, 결정적으로는 자본의 역할'이다.
스미스는 젠트리피케이션은 부동산 가격의 현재 가치와 미래 가치의 차이에서 유발된 것으로 제2차 세계대전 후 영미권 대도시에서 나타난 교외화 현상도 '토지와 주택 시장의 구조', 정확히 말해 현재와 미래의 가격 차이에서 발생한 것으로 설명한다.
구도심은 오랫동안 낙후되어 있었음에도 불구하고, 정치·경제·문화적 입지에서 여전히 많은 이점을 가지고 있다.
구도심의 낙후함은 부동산의 현재 가치를 한껏 낮춰 놓았고, 유리한 입지는 높은 미래 가치를 가지고 있다.
따라서 구도심은 언제든 투자가 이뤄지면 건물주와 개발업자, 부동산 중개업자들이 높은 시세 차익을 거둘 수 있게 되어 있다.

스미스는 구도심이 오랜 시간에 걸쳐 쇠퇴한 이유가 '땅주인들과 주택 소유자들이 임대료 수익을 극대화하기 위해 이들 지역이 쇠퇴하도록 내버려 두었기 때문'이라고 분석한다.
이렇게 방치해 부동산의 현재 가치와 미래 가치를 충분히 벌려 놓은 다음에 땅주인들과 주택 소유자들은 구도심의 노후 건물을 리모델링하거나 지구 단위의 재개발 사업을 추진해 높은 수익을 거두려 한다는 것이다.
스미스의 이런 주장을 '지대 격차 이론'이라 한다.
건물주와 개발업자, 부동산 중개업자 등 공급자들이 높은 수익률을 거두기 위해 벌이는 일련의 활동들의 상호작용에서 젠트리피케이션이 유발된다는 입장이다.

젠트리피케이션을 유발하는 공급자로서 정부 또는 지방자치단체를 지목하는 경우도 있다.
핵워스(J. Hackworth)와 닐 스미스는 2001년 발표한 논문 「젠트리피케이션의 변화하는 상황」에서 공공 부문의 재정 지원이 젠트리피케이션을 유발하
는 주요 원인이라고 주장한다.
이들은 미국의 젠트리피케이션 현상을 1~3세대로 나누었는데, 1세대 젠트리피케이션은 1973년 경기 침체 전, 정부 주도하에 쇠퇴한 도심을 재개발하면서 진행되었고, 2세대 젠트리피케이션도 미 연방 정부가 민간 시장의 활성화를 위해 지방정부에 정액 교부금(Block Grant)을 지급하거나 엔터프라이즈 존(Enterprise Zone)을 지정하면서 진행되었다.
이에 대해 브루킹스 연구소의 모린 케네디(Maureen Kennedy)와 폴 레너드(Paul Leonard)는 지방정부의 정책 당국자들이 도시의 조세 기반을 확충하고 성장 잠재력을 끌어올리며 도심의 활력을 제고하기 위해 중·상류층의 진입을 촉진하는 방향으로 도시를 개발하고 있다고 지적했다.
정책 당국자들의 의도적 개입을 통해 젠트리피케이션이 발생했다는 설명이다.

※ 젠트리피케이션 : 노동자들의 거주지에 중산층이 이주를 해 오면서 지역 전체의 구성과 성격이 변하는 것.

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<보　　기>

ㄱ. '지대 격차 이론'은 젠트리피케이션의 경제적 접근 방식과 관련이 있다.

ㄴ. 데이비드 레이에 따르면 여피(yuppie)라 불리는 신흥 중산층은 목가적인 전원생활을 선호한다는 측면에서 아버지 세대와 차이가 있다.

ㄷ. 정책 당국자들의 의도적 개입을 통해 젠트리피케이션이 발생했다고 보는 입장에서는 부동산 가격의 현재와 미래의 가격 차이에 주목한다.

ㄹ. 닐 스미스는 젠트리피케이션의 원인을 수요 측면에서 분석하고 있다.

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① ㄱ, ㄹ　　　　　　② ㄴ, ㄷ

③ ㄷ, ㄹ　　　　　　④ ㄴ, ㄷ, ㄹ

⑤ ㄱ, ㄴ, ㄷ, ㄹ